《保卫萝卜略图解：全面解析通关技巧与最佳策略》

　　一夜之间，全国多个城市遭遇暴击！对于关心楼市的人来说注定难以入眠，尤其对于投机客更是煎熬。调控升级，锁死一切资金！

　　两年限售：南宁一二手房证未满两年不得交易；重庆新房二手住房满两年后才能上市交易；南昌住宅取得不动产在后两年才可转让；

　　三年限售：长沙住宅取得不动产满三年才可上市交易；贵阳购买新建商品住房三年内不可转让

　　八年限售：石家庄拥有3套住房8年之内不得上市交易！（据21世纪经济报道，具体情况以政府最终公布为准）

　　楼市调控不断升级，投资客如何应对？今天就有一大波买房人涌到了这里！

（启迪方洲售楼处现场照片）

　　你没看错，这就是今天的启迪方洲售楼处！

　　从去年12月到今年8月，南京新房价格已经连续9个月环比下跌或持平。根据最新的数据，8月份南京二手房价格环比下跌0.1%，目前南京二手房已经连降两月。

　　如此调控形势下，南京新中产该如何打赢资产保卫战？

　　今天下午14:00，365投资大讲堂走进启迪方洲。365楼市副主编万昕、南京商业荟主编贾丛两位讲师，为大家深刻剖析了当下楼市现状，同时解读商铺投资技巧。

　　调控炮轰下的楼市

　　2016年南京重启限购限贷政策，到今天已经快满一年了。

　　市场已经出现租售并举试点城市、租赁土地出让、首套房贷利率上浮等情况。这次调控不是简单的控制需求端，比如以往的限购限贷。昨晚到今晨，中国多个二线城市，几乎同时传来了冻结楼市交易的限购限售新政。

　　此外，目前南京房贷利率也是全面上涨。最新报道显示，目前南京地区多数银行首套房房贷利率均在基准利率基础上上浮5%到15%。

　　四大行的首套房房贷利率已经全面上调10%。其他股份制商业银行也几乎全线上调，此前执行首套房房贷利率上浮5%的浦发银行、北京银行、杭州银行，已经全面上浮至10%。

　　兴业银行、招商银行、邮储银行、光大银行、中信银行、广发银行的首套房房贷利率也全面上浮10%，民生银行则上浮15%。

　　原先执行基准利率的平安银行、花旗银行、徽商银行、南京银行也上调了首套房房贷利率，其中，徽商银行南京分行首套房房贷利率上浮5%。平安银行也已经上浮10%，另外包括交通银行、浙江稠州商业银行、浙商银行、宁波银行、紫金农商银行、恒丰银行在内的多家银行已基本处于停贷状态。

　　这次调控不是简单的控制需求端，比如以往的限购限贷已经不够用了。长效机制下，多维度的房地产调控，目的是让人们不买房还有其他的选择。

　　麒麟新城规划利好

　　虽然调控不断升级，但南京各个区域都不断有利好涌现。这也是为什么投资客会紧盯南京。遍地是新城，遍地是利好的情况下，投资哪里才能实现最大增值呢？

　　我们统计了2014-2017，主城八大板块均价涨跌情况。发现涨幅最大的板块是城东板块：从均价14750元/㎡涨到30000元/㎡，3年时间，平均每平米涨了15250元。紧接着才是河西板块、江北板块。分别涨了12750元/㎡；10805元/㎡。

　　而麒麟作为城东的重要板块，距离城市中心仅10公里，位于紫金山与青龙山的生态廊道上，在智力密集的仙林大学城与江宁大学城的创新走廊间，占据了地利之优。

　　在上个月的麒麟科创园商办用地推介会上，管委会主任曹海连指出三个发展商机：

　　1、宁镇扬一体化。麒麟科创园位于南京的东部，是宁镇扬一体化的重要枢纽地区。

　　2、麒麟科创园打造科技城。园区将与中国科学院合作，共同打造南京麒麟科技城。

　　3、土地价值有很大升值空间。在当前房地产政策约束的形势下，麒麟地区的房价和地价相对主城其他地区仍然处于较低的水平，未来两到三年麒麟地区配套设施进一步完善，土地价值将进入新的上升期。

　　而从实实在在的周边配套来看，未来多条地铁经过麒麟，有轨电车也即将开通运行，加上马群TOD综合换乘中心的建设，麒麟的交通配套可以说是十分完备。

　　目前园区内的麒麟荔枝广场商业综合体、沣麟广场城市综合体等商业配套项目已启动建设。此外，去年金洽会还签约了麒麟吾悦广场。

　　人潮商圈已现，什么样的商铺值得投资？

大城东核心腹地的区位优势、各种交通利好、大型综合体汇聚加上学区利好凸显，人潮商圈已现，高品质消费人流正在形成，商机也随之而来。如今住宅市场被严控，已经有不少投资客将目光投向了商铺市场。

　　投资商铺需要考虑的因素众多：商铺的形态、经营条件、价格、地段、周边配套、人流动线、培育周期、投资回报率、租金水平、竞争状况等都是决定商铺投资能否成功的重要因素。

　　选择商铺时，越靠近主力店的价格越高，越远则商业价值在递减；尽量选择人流量多的商铺，角铺的投资价值更高。

　　此外，如何计算投资回报率也是广大投资客最关心的问题之一：通常情况下我们认为能在15年内收回成本的商铺，就具有一定的投资价值。

　　今天在现场，南京商业荟主编贾丛也从专业角度提出以下几点建议：

　　1、一铺养三代，是指价值不断提升，经营能力突出的优质商铺。

　　2、三代养一铺，充分掲示了商铺投资的风险。

　　3、社区商铺，是社区居民生活的刚需，稳定性较强。

　　4、科学认识商铺的供给，正确看待人均1平方米的标准。

　　5、理性看待电商和网购对实体商业的影响。

　　6、充分认识商铺的培育期。

　　7、无论投资或自用，希望放在家庭资产配置中做全面的评估。

　　启迪方洲小满大街联袂多家一线品牌，引进大润发玛特，电信移动服务，品牌餐饮，医药保健，教育机构等众多高端品牌，全方位服务新城东消费群，催生商机无限。

　　目前项目在售建筑面积约50-220㎡单/双层全临街现铺，均价28500元/㎡，商铺招租同步进行中。

　　一般商铺的销售价格是住宅的1.5-2倍，启迪方洲·小满大街商铺价格与住宅价格相差无几，所以性价比更高，未来的升值空间也更大。

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